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珠海房地产市场拐点来临

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核心提示
    6269元/平方米,珠海主城区商品住房预购均价,3月终于突破6000元/平方米的关口。单月的数据也许不能说明问题,但近4年来珠海房价一路飙升已是事实。
    没有一种商品会永远供不应求。长时间供销两旺的珠海楼市在今年初悄然发生变化,市统计局数据显示,我市今年前3个月商品房可供预售面积增长75%,而需求仅增长24.1%,需求增速低于供应增长51个百分点;今年一季度房地产施工面积增长64.1%。
    面对这样的形势,市政府的关注程度也随之升高。市委副书记、市长钟世坚表示,我市房价已超过居民购买能力临界值。市政府将要采取措施,平抑房价、稳定房价,近期推出一批廉租房,解决低收入群众住房难问题。
市民
“珠海房价会跌吗?”
    “珠海房价会跌吗?”这个问题的帖子,半年多来成为珠海某房地产网站的第二大热帖,该帖共45页、666条,内容包罗万象,有赞美、抱怨、询问、分析、争吵、辱骂等等,偶尔也有物业代理或楼盘刊发的广告,但谁也说不清房价到底会不会跌。大部分人都承认,现在的房价的确很高。
    “无论是一手房还是二手房,今年一季度涨幅达一成及以上,涨幅还是比较高的。”这是市统计局的结论。
    据市房地产登记中心统计,3月全市新建商品住宅交易价格4977元/平方米,比去年12月上涨近一成。商品房预购均价,香洲区首破6000元/平方米,斗门区首破3500元/平方米,全市预购均价5586元/平方米,比去年12月上涨了13.2%。同时,全市二手住宅交易价格为3024元/平方米,比12月上涨16.9%。
    面对不断上涨的房价,有人选择了持币观望、等待各级政府的后续调控,有人或是押注珠海后市,或是担心房价再升,超出自己的承受能力。在同一个地产论坛上,最热门的帖子有近千条,大都是反映房价过高问题。
业界
“楼市正刮浮夸风?芽”
    市民对楼市心存疑虑,有的开发商、物业代理也对这样一个市场是否正常产生了怀疑。
    市五洲房产策划部赵珺琪也认为目前的楼市有些浮夸,他甚至把这样的观点写进了自己的博客里。他说,“有人认为情侣路的海景房价约为10000元/平方米,新香洲也可以卖精装修房子,价钱标为8000元/平方米甚至更高。有开发商打算在白藤湖附近开发均价为七八千元一平方米的楼盘,如果这是真的话,那么市区的房子就高得没谱了。”他认为,珠海主城区楼市与西区楼市相互作用,供需失衡的风险正在积聚。
    珠海红馆房地产策划有限公司馆长刘峥嵘认为,珠海楼市不是量的问题,而是太多开发商往七八千、八九千元一平方米的堆儿里扎,新香洲、前山大多楼盘都这么定价,可实际上这个价位也很尴尬——收入低的买不起,收入高的则去了海景、品牌项目的楼盘了。“我认为珠海一直以来,市场总量、开发营销水平在稳步提升发展,价格会有一个较持续的提升空间,比较乐观。但最近接触一批珠海新项目的前期策划时,发现过去壮着胆子才敢报出的户型面积价格,今天动辄被批评为保守陈旧,同行们定价时的底气也都很足。”
    刘峥嵘认为,这一现象的诱因可能有几个方面,一是近期创板块价格新高的两个“外来和尚”——广州方圆的“云山诗意”、万科“金域蓝湾”刺激了珠海楼市,不断涌入的外来开发商仍在继续挥鞭,他们高利润榜样也刺激众多开发商跃跃欲试;二是抓紧时间往前跑、趁热打铁或者趁火打劫的机会主义心态使然;三是继续看好珠海后市的信心支撑。
忧虑
    预售房面积增长远远超过销售增长
    珠海楼市供应现状到底如何?市统计局分析显示,一季度我市可供预售商品房面积61.3万平方米,同比增长75.3%,增速为近年新高;而需求方面,一季度全市商品房销售面积47.9万平方米,同比增长24.1%,商品房需求增长低于供应增长51个百分点。
    市统计局认为,这些预示着市场供求关系已开始发生变化,前两年供不应求局面已有所舒缓。“根据我们的走访和了解,现在的新房销售,不同楼盘差别很明显。品牌信誉好,户型好,价格合理的新楼盘很容易被抢购一空,但也有一些新楼盘销售不理想,有个楼盘投放市场已经几个月,销售面积刚到一半。”
    然而,更多的楼盘还在源源不断地涌现,统计显示:一季度全市房地产施工面积为599.7万平方米,比去年同期增长64.1%,其中新开工面积89.5万平方米,同比增长16.1%。全市施工面积中,有85%是从去年结转的,面积达510.2万平方米。“这些都预示着今后我市房地产市场供应会大幅增加,投资也会持续增长。”统计局相关负责人表示。
    “要知道在珠海这样一个100多万人口,一年不过150万至160万平方米成交量的市场,再怎么持续健康发展始终是有规律的,需求不大可能在一夜之间倍增。”刘峥嵘肯定地告诉记者:“股市大热影响了楼市的需求,前一阶段‘追涨'楼市的心态也随着房价一升再升接近上限,可能将会有些楼盘出现一定时期的滞销。”
政府
“房价已过临界值”
    房价一步步挑战市民忍耐力,市场风险不断积累,市政府对这个问题的关注程度也随之不断升高。在本月16日举行的市政府常务会议上,市委副书记、市长钟世坚和市委常委、常务副市长霍荣荫表示,我市房价已经超过居民购买能力临界值。
    去年我市城镇居民人均可支配收入1.89万元,以三口之家购买75平方米的商品住宅计算,房价收入比为8.21倍,一般认为房价收入比在4-6倍之间较为合理。这是钟世坚为珠海市民算账的结论。另一方面,按照珠海市商品房预(销)售专网上的最新信息,我市目前有4584套住宅可售,总面积515607.30平方米,平均下来,每户112.5平方米,目前充斥市场的多为140平米以上的大户型,在多番挑选咬牙买下后,业主将为其付出更多的时间和金钱。
    政府关注到了房地产中的金融风险。一季度,全市房地产开发投资增长23%;房地产中长期贷款较年初增加13.9亿元,增长25.7%;个人住房消费贷款比年初增加9.5亿元,增长9.2%。市政府明确表示,银行要把防范房地产信贷风险作为下一阶段金融调控的重点,防止信贷投放过热。
    霍荣荫认为,市政府要采取措施平抑房价、稳定房价,既要理性指导开发商,同时也要理性引导购房者,要实现信息对称,市政府准备近期推出一批廉租房,解决低收入群众住房难问题。
    当市民、业界和政府同时质疑珠海地产市场是否理性时,是否意味着拐点即将到来?145万珠海人拭目以待。